La inspección que se hace en el edificio para realizar la ITE es únicamente visual y se hace sobre aquellos elementos accesibles del edificio. En ningún caso tiene por objeto detectar posibles vicios ocultos ni prever causas sobrevenidas, a pesar de se pueda extraer la conveniencia de una diagnosis posterior más cuidadosa. La inspección lo tiene que llevar a cabo un arquitecto, contratado por los titulares del edificio a inspeccionar.
La estructura del informe de la ITE consta de:
- datos del solicitante
- datos relativos al edificio
- descripción del sistema envolviente
- descripción del sistema estructural
- descripción del sistema de instalaciones
- deficiencias detectadas
- relación y calificación de las deficiencias detectadas
- estado general del edificio según las deficiencias detectadas
El informe de la ITE contiene la descripción del estado actual del edificio, las deficiencias detectadas con el plazo para enmendarlas y la calificación del estado general del edificio.
Las deficiencias detectadas a la ITE pueden ser:
- Deficiencias muy graves son las que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de las personas y bienes, y requieren una intervención inmediata consistente en el desalojo del edificio o la adopción otras medidas de carácter urgente y cautelar, que pueden incluir la ejecución de obras o, en su caso, la declaración de ruina del edificio.
- Deficiencias graves son las que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad, que presupongan un riesgo para la seguridad de las personas o bienes, y que requieren en una primera fase la adopción de medidas cautelares y en una segunda fase la ejecución de las obras para la enmienda de estas deficiencias.
- Deficiencias importantes son las que, a pesar de no representar en un principio un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio ni para la seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad, al haberse constatado un proceso gradual de pérdida de las prestaciones básicas originarias, que hace necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.
- Deficiencias leves son aquellas no incluidas en los apartados anteriores, que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravación, así como que puedan provocar la aparición de nuevas deficiencias.
La calificación del estado general del edificio que resulta de la ITE puede ser:
- Apto si el edificio no presenta deficiencias, o presenta de cualificadas como leves.
- Apto provisional si el edificio presenta deficiencias cualificadas como importantes.
- Apto cautelarmente si el edificio presenta deficiencias cualificadas como graves o muy graves, si bien con las medidas cautelares ejecutadas que hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes.
El arquitecto tiene la obligación de ser veraz a las manifestaciones del informe de la ITE y de ajustarse a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia.
Tiene que entregar, además, el informe resultante a la propiedad y a la Agència de l’Habitatge de Catalunya, y comunicarlo inmediatamente al Ayuntamiento cuando se detecten deficiencias cualificadas como graves o muy graves, y en su caso, la propuesta de medidas de seguridad cautelares y urgentes a adoptar con carácter previo a la ejecución de las obras, y el plazo orientativo para enmendar las deficiencias.
Si durante la inspección de la ITE se observan situaciones anómalas (apariencia de infravivienda), se tiene que comunicar a la Agència de l’Habitatge de Catalunya mediante un modelo normalizado.
Encargar y tramitar la ITE cuando sea obligatoria con la máxima antelación posible.
La falta del certificado de aptitud del edificio puede dar lugar, mediante las diligencias previas adecuadas, a la imposición de multas coercitivas y de sanciones a la propiedad del inmueble.
En la transmisión de viviendas de edificios en los que la ITE sea obligatoria, la parte vendedora tiene que entregar copia debidamente autenticada del certificado de aptitud del edificio a la parte compradora.
Son obligaciones de la propiedad posteriores a la recepción del informe de la ITE:
- Presentar, directamente o mediante un representante autorizado, el informe de la inspección técnica ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- Ejecutar, de manera inmediata y urgente, la adopción de las medidas cautelares requeridas en el informe en el supuesto que no se hayan ejecutado anteriormente.
- Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo máximo de un año, cuando este haya recogido la existencia de deficiencias en el edificio. Constituir un fondo de reserva específico para responder a los gastos que se deriven de la ejecución de las obras previstas en el programa, y ejecutar las obras de rehabilitación previstas en el programa, que se podrán realizar por fases, priorizando la reparación de las deficiencias según el grado de gravedad. Cuando las deficiencias apreciadas a la ITE tengan la calificación de graves o muy graves, el plazo máximo para aprobar el programa de rehabilitación es de seis meses. Este programa de rehabilitación requiere la supervisión por parte de profesionales técnicos, los cuales harán las recomendaciones oportunas.
- Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación acreditativa de la elaboración y la presentación del informe de la ITE, así como de la aprobación del programa de rehabilitación y su cumplimiento.
Todos los edificios plurifamiliares que tengan una antigüedad de 45 años tienen que pasar la ITE.
También lo tienen que hacer todas las casas unifamiliares que tengan alguna de sus fachadas o medianeras dando directamente a la calle o a vecinos, únicamente no tienen que pasar la ITE aquellas casas unifamiliares a cuatro vientos rodeadas de jardín propio.
La antigüedad de los edificios se puede acreditar por cualquier medio que sea válido en derecho. Más allá de los plazos máximos por antigüedad del edificio, la Agència de l’Habitatge de Catalunya o, en su caso, los ayuntamientos pueden declarar la obligación de la ITE en los siguientes casos:
– situaciones de riesgo
– deficiencias estructurales, constructivas o de las instalaciones
– edificios situados en áreas de conservación y rehabilitación previstas en la ley del derecho a la vivienda- cualquier otra causa debidamente justificada
El certificado de aptitud del edificio tiene una validez en función del resultado de la ITE:
- en edificios de viviendas sin deficiencias o con deficiencias leves es de diez años
- en edificios de viviendas con deficiencias importantes es de seis años, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas al Decreto
- en edificios de viviendas con deficiencias graves o muy graves con medidas cautelares ejecutadas, es de tres años, siempre que estas medidas hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes y la propiedad cumpla las condiciones establecidas al Decreto
Llámanos al 682 565 733 y te haremos llegar un presupuesto con una breve explicación de qué es la ITE inspección técnica del edificio y concretaremos la visita lo antes posible.
La Generalitat de Catalunya no ha establecido tasas asociadas a este trámite.
